[기획]농업인 세금감면 제도⑹농어촌주택 등 양도세 혜택

상속·귀농으로 농촌주택 취득

‘1세대 2주택’돼도 양도세 감면

상속·귀농·이농 목적땐 5년 이상 거주해야 대상

도시민, 농어촌주택 구입후 3년이상 보유땐 자격

최종편집일 : 2015-07-31

상속이나 이농·귀농을 목적으로 수도권 이외의 읍·면지역에 있는 농어촌주택과 그 외 일반주택을 각각 1채씩 모두 2채를 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 1주택을 소유한 것으로 보기 때문에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 도시민 1세대가 농어촌주택이나 고향주택을 취득하고 그 이전부터 보유하던 일반주택을 양도해도 농어촌주택이나 고향주택은 주택 수 계산에 넣지 않아 1세대 1주택 양도세 비과세특례규정을 적용받을 수 있다. 다만 일정요건을 갖춰야 한다.

― 상속·이농·귀농을 목적으로 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유했을때 양도세 특례가 적용되는 농어촌주택의 범위는.

▶상속용 농어촌주택은 피상속인(돌아가신 분)이 취득 후 5년 이상 실제로 거주한 사실이 있어야 한다. 이농용 농어촌주택은 영농에 종사하면서 5년 이상 살다 직업을 바꿔 다른 시·구·읍·면으로 이사해 본인·배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 살지 않게 된 주택으로서, 이농인이 소유하고 있어야 한다. 귀농용 농어촌주택은 영농에 종사하려는 사람의 세대 전원이 과거에 5년 이상 거주한 적이 있거나 이들의 가족관계등록부 최초 등록기준지에 소재해야 한다.

또 1000㎡(302.5평) 이상의 농지를 소유한 사람이 농지 소재지에 있는 주택을 취득하는 경우가 해당된다. 실거래가가 9억원을 넘는 고가주택은 제외되며 대지면적은 660㎡(약 200평) 이하여야 한다.

― 일반주택이 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나.

▶먼저 양도하는 일반주택만을 기준으로 2년 이상 보유해야 한다는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다. 귀농주택 소유자는 세대 전원이 귀농주택으로 이사(주민등록 이전)한 뒤 3년 이상 영농에 종사하지 않으면 일반주택 양도소득세를 추징당하게 된다는 점을 유의해야 한다. 상속·이농·귀농 목적으로 취득한 농어촌주택이 2채 이상일 때는 먼저 양도하는 일반주택과 농어촌주택에 대해 양도세를 내야 한다.

― 이농·귀농 목적이 아닌데도 도시민이 농어촌주택을 구입하면 일반주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 방법은 없는가.

▶도시민이 농어촌주택이나 고향주택을 구입하는 경우에는 특례규정이 있다. 도시민 1세대가 농어촌주택이나 고향주택을 취득하고 그 이전부터 보유하던 일반주택을 양도하는 경우엔 농어촌주택 또는 고향주택이 없는 것으로 간주하고 1세대 1주택 특례 적용 여부를 판정한다.

― 도시민이 일반주택에 대한 양도세 특례를 받기 위한 농어촌주택과 고향주택의 요건은.

▶농어촌주택의 과세특례 요건은 고향주택과 거의 비슷하다.

농어촌주택은 2003년 8월1일, 고향주택은 2009년 1월1일부터 2017년 12월31일까지 취득해 3년 이상 보유하고 그 이전부터 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

취득하는 농어촌·고향주택의 대지면적과 주택 연면적은 각각 660㎡, 150㎡(45.3평)(공동주택은 전용면적 116㎡(약 35평)) 이내여야 한다. 또 주택과 토지 가액의 합계액이 취득 당시 2억원을 넘지 않아야 한다. 기존에 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같거나 연접한 읍·면·시에 위치하지 않아야 한다.

차이점은 농어촌주택의 취득범위가 고향주택보다 좁다는 것이다. 농어촌주택은 읍·면 소재 주택만을 대상으로 삼지만, 고향주택은 그 범위에 인구 20만명 이하인 시 지역도 포함된다. 고향주택은 가족관계등록부 등에 10년 이상 등재된 등록기준지인 시 지역에 소재해야 하며 이곳에 10년 이상 거주한 사실이 있어야 한다.

― 양도세를 면제받는 절차는.

▶일반주택의 양도에 따른 예정신고(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내) 또는 양도한 다음연도 기한(5월1~31일) 내에 특례적용신고서 등을 필요한 서류와 함께 주소지 관할세무서에 제출하면 된다.

임현우 기자 limtech@nongmin.com

출처: http://www.nongmin.com/project/ar_se_detail.htm?se_id=989&ar_id=253734