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연구제안

잠자는 농촌 부동산의 재발견: 농가자산의 금융화와 새로운 투자 생태계

2025.04.18

카테고리

답변완료

작성자

박용환

이메일

sanoramyun8@gmail.com

소속(기관명)

크리에이티브 넥서스

과제성격

중장기 과제(전략적 대형 핵심과제)

제안과제명: "잠자는 농촌 부동산의 재발견: 농가자산의 금융화와 새로운 투자 생태계"

1. 과제의 성격: 정책연구

이 연구는 농지와 농촌 부동산의 잠재적 가치를 발굴하고 금융화하여 농촌 경제 활성화와 농가 자산 가치 증대를 위한 제도적, 기술적 기반을 마련하는 정책연구입니다.

2. 연구기간: 중장기 대형과제(2년)

농촌 부동산 실태 분석, 금융화 모델 개발, 법제도 정비 방안 도출, 플랫폼 설계 및 시범사업 기획을 위해 2년간의 연구기간을 제안합니다.

3. 연구의 필요성과 목적:

한국 농촌은 인구 감소, 고령화, 경제적 침체 등 복합적인 어려움에 직면해 있습니다. 2022년 통계에 따르면, 농촌 인구는 전체 인구의 18.3%에 불과하며, 농가 인구는 전체 인구의 4.5%로 지속적으로 감소하고 있습니다. 이러한 상황에서 농촌의 토지와 건물 등 부동산 자산은 제대로 된 평가와 활용이 이루어지지 않아 '잠자는 자산(sleeping assets)'으로 남아있는 경우가 많습니다.

농림축산식품부 자료에 따르면, 전국의 농지 면적은 약 159만 헥타르(2022년 기준)로, 시가로 환산하면 약 400조원 이상의 가치를 지니고 있으나, 이 중 상당 부분이 저활용되거나 유휴화되어 있습니다. 또한 한국 농가의 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 평균 85%에 달하지만, 이러한 부동산 자산의 유동성은 매우 낮아 농가의 자금 조달과 소득 창출에 제약이 되고 있습니다.

동시에, 글로벌 금융 시장에서는 부동산의 디지털 자산화와 분산 투자가 빠르게 성장하고 있습니다. 블록체인 기술을 활용한 부동산 토큰화(Real Estate Tokenization) 시장은 연평균 15.7%의 성장률을 보이며, 2028년까지 약 1,500억 달러 규모로 성장할 것으로 전망됩니다. 특히 MZ세대를 중심으로 소액 분산 투자에 대한 관심이 높아지면서, 부동산 조각투자 플랫폼이 새로운 투자 채널로 부상하고 있습니다.

이러한 상황에서 농촌 부동산의 금융화는 농가 자산의 가치 실현, 농촌 경제 활성화, 도시 자본의 농촌 유입이라는 세 가지 측면에서 중요한 의미를 갖습니다. 그러나 현재 한국의 농지법, 자본시장법, 부동산 규제 등 제도적 환경은 농촌 부동산의 혁신적 금융화를 지원하기에 충분하지 않은 상황입니다.

이러한 배경에서 본 연구는 다음과 같은 구체적인 목적을 가지고 추진하고자 합니다:

첫째, 농촌 부동산의 가치 평가 및 활용 현황을 종합적으로 분석합니다. 지역별, 유형별 농촌 부동산의 객관적 가치를 평가하고, 저활용 자산의 원인과 문제점을 진단합니다.

둘째, 농촌 부동산의 금융화를 위한 혁신적 모델을 개발합니다. 토큰화, 조각투자, 부동산 담보 유동화, 수익형 농지 투자 등 다양한 금융화 방식의 적용 가능성과 구체적 구현 방안을 연구합니다.

셋째, 농촌 부동산 금융화를 위한 법제도 개선 방안을 도출합니다. 농지법, 자본시장법, 부동산 규제, 조세 제도 등 관련 법제도의 현황을 분석하고, 금융화를 위한 제도적 개선 방안을 제시합니다.

넷째, 농촌 자산 금융화 플랫폼 구축 및 운영 방안을 설계합니다. 디지털 기술을 활용한 농촌 부동산 금융화 플랫폼의 구조, 기능, 거버넌스, 비즈니스 모델 등을 구체화합니다.

4. 주요 연구내용:

1) 농촌 부동산 자산의 실태 분석 및 가치 평가

농촌 부동산의 현황과 잠재적 가치를 체계적으로 분석합니다.

첫째, 농촌 부동산 유형별 현황 및 특성을 조사합니다. 농지, 농가주택, 폐교, 유휴 시설 등 다양한 농촌 부동산의 지역별, 용도별 분포와 특성, 소유 구조, 활용 실태 등을 종합적으로 조사합니다.

둘째, 농촌 부동산의 가치 평가 방법론을 개발합니다. 농촌 부동산의 특성을 고려한 가치 평가 모델을 구축하고, 시장 가치 외에도 환경적, 문화적, 역사적 가치 등 다양한 측면에서 농촌 부동산의 잠재적 가치를 평가하는 방법론을 제시합니다.

셋째, 국내외 농촌 부동산 활용 및 금융화 사례를 분석합니다. 미국의 Farmland REITs, 유럽의 농지은행, 일본의 농촌 자산 유동화 사례 등 해외 선진 사례와 한국의 부분적 성공 사례를 분석하여 시사점을 도출합니다.

넷째, 농촌 부동산 금융화의 기회와 제약 요인을 도출합니다. 농촌 부동산 금융화의 잠재적 이점과 기회, 그리고 현행 제도적, 사회적, 기술적 제약 요인을 종합적으로 분석하여 향후 정책 방향의 기초 자료로 활용합니다.

2) 농촌 부동산 금융화 모델 개발

농촌 부동산의 특성과 한국 상황에 적합한 다양한 금융화 모델을 연구합니다.

첫째, 농지 및 농촌 부동산 토큰화 모델을 개발합니다. 블록체인 기술을 활용하여 농지 및 농촌 부동산을 디지털 토큰으로 변환하는 방식, 토큰의 가치 평가 및 가격 결정 메커니즘, 거래 구조와 시스템 등을 설계합니다.

둘째, 농촌 부동산 조각투자 플랫폼 모델을 구축합니다. 도시 투자자들이 소액으로 농촌 부동산에 투자할 수 있는 조각투자 플랫폼의 구조, 투자자 보호 장치, 수익 배분 방식, 운영 모델 등을 연구합니다.

셋째, 농촌 자산 기반 금융 상품을 개발합니다. 농지 담보 유동화 증권, 농촌 부동산 투자 신탁(REITs), 농촌 개발 프로젝트 펀드 등 다양한 형태의 금융 상품을 설계하고, 각 상품의 구조, 위험-수익 특성, 적합한 투자자 층 등을 분석합니다.

넷째, 농가 자산 활용 소득 창출 모델을 제시합니다. 농가가 보유한 부동산 자산의 유동화를 통해 추가 소득을 창출하거나 사업 자금을 조달하는 모델을 개발하고, 이의 농가 경제에 미치는 영향을 분석합니다.

3) 농촌 부동산 금융화를 위한 법제도 개선 방안

농촌 부동산의 혁신적 금융화를 지원하기 위한 제도적 기반을 연구합니다.

첫째, 농지법 및 관련 규제의 현황과 개선 방향을 분석합니다. 농지의 소유, 이용, 권리 설정 등에 관한 현행 법규의 제약 요인을 파악하고, 농지의 금융화를 위한 법적 개선 방안을 도출합니다.

둘째, 자본시장법 및 금융 규제의 적용 방안을 연구합니다. 농촌 부동산 기반 금융 상품의 발행, 유통, 투자자 보호 등과 관련된 자본시장법의 적용 방안과 필요한 제도적 보완점을 분석합니다.

셋째, 디지털 자산 법제도와의 조화 방안을 모색합니다. 블록체인 기반 토큰화, 가상자산 관련 법제도와 농촌 부동산 금융화의 조화 방안을 연구하고, 국내외 사례를 참고하여 최적의 규제 프레임워크를 제안합니다.

넷째, 세제 혜택 및 인센티브 설계 방안을 개발합니다. 농촌 부동산 투자 활성화를 위한 세제 혜택, 정책 지원, 인센티브 등의 설계 방안을 연구하고, 이의 재정적 영향과 효과성을 분석합니다.

4) 농촌 자산 금융화 플랫폼 구축 방안

디지털 기술을 활용한 농촌 부동산 금융화 플랫폼의 구축 및 운영 방안을 연구합니다.

첫째, 농촌 부동산 금융화 플랫폼의 구조와 기능을 설계합니다. 농촌 부동산의 등록, 평가, 토큰화, 거래, 관리 등을 지원하는 통합 플랫폼의 기술적 구조, 핵심 기능, 사용자 인터페이스 등을 구체화합니다.

둘째, 플랫폼 거버넌스 및 운영 모델을 개발합니다. 플랫폼의 운영 주체, 의사결정 구조, 수익 모델, 참여자 간 역할과 책임 분담 등을 설계하고, 플랫폼의 지속가능성을 확보하는 방안을 연구합니다.

셋째, 농촌 부동산 데이터 표준화 및 관리 체계를 구축합니다. 농촌 부동산의 특성, 가치, 이용 현황 등에 관한 데이터 수집, 표준화, 품질 관리, 공유 체계를 설계하고, 이를 플랫폼과 연계하는 방안을 모색합니다.

넷째, 플랫폼 보안 및 신뢰성 확보 방안을 연구합니다. 블록체인 기술 활용, 본인 인증, 스마트 계약, 분쟁 해결 메커니즘 등 플랫폼의 보안과 신뢰성을 확보하기 위한 기술적, 제도적 장치를 설계합니다.

5) 시범사업 설계 및 정책 제언

개발된 모델과 플랫폼의 실효성을 검증하기 위한 시범사업과 정책 방향을 제시합니다.

첫째, 지역 기반 시범사업 모델을 설계합니다. 지역별, 부동산 유형별 특성을 고려한 차별화된 시범사업 모델을 개발하고, 구체적인 실행 계획과 평가 방법을 제시합니다.

둘째, 단계적 확산 전략을 수립합니다. 시범사업의 성과를 기반으로 전국적 확산을 위한 단계별 전략, 주체별 역할, 지원 체계 등을 연구하고, 장기적인 로드맵을 제시합니다.

셋째, 농촌 자산 금융화를 위한 정책 패키지를 제안합니다. 법제도 개선, 기술 개발 지원, 인력 양성, 인센티브 제공 등을 포괄하는 종합적인 정책 패키지를 설계하고, 이의 효과적인 이행을 위한 거버넌스 체계를 제안합니다.

넷째, 국제 협력 및 해외 확장 가능성을 모색합니다. 한국의 농촌 부동산 금융화 모델의 글로벌 경쟁력을 분석하고, 해외 시장 진출 및 국제 협력 방안을 연구합니다.

5. 기대효과 및 활용방안:

1) 정책적 기대효과

본 연구를 통해 다음과 같은 정책적 효과가 기대됩니다:

첫째, 농촌 경제의 활성화가 촉진됩니다. 유휴 상태의 농촌 부동산이 자본화되고 효율적으로 활용됨으로써, 농촌 지역의 새로운 경제 활동과 일자리 창출이 가능해질 것입니다. 특히 농촌 자산의 가치 상승은 지역 세수 증대와 공공 서비스 개선으로 이어질 수 있습니다.

둘째, 농가 자산의 가치가 제고됩니다. 농가가 보유한 부동산 자산의 금융화는 자산 가치의 재평가와 유동성 증가를 통해 농가의 재무적 안정성과 자금 조달 능력을 향상시킬 것입니다. 이는 농가의 소득 다각화와 경영 개선에 기여할 것입니다.

셋째, 도농 간 자본 및 인적 교류가 활성화됩니다. 도시 투자자들의 농촌 부동산 투자는 단순한 자본 이동을 넘어, 도시와 농촌 간의 인적 교류, 지식 및 기술 이전, 네트워크 형성 등으로 확장될 수 있습니다. 이는 농촌의 사회적 자본 형성에 긍정적 기여를 할 것입니다.

넷째, 농촌 유휴 자산의 효율적 활용이 촉진됩니다. 현재 저활용되거나 방치된 농촌 부동산이 새로운 용도로 재활용됨으로써, 농촌 공간의 효율적 이용과 환경 개선, 지역 이미지 향상 등의 효과가 기대됩니다.

2) 경제적 기대효과

본 연구를 통한 농촌 부동산의 금융화는 농업 경제에 다각적인 파급효과를 가져올 것으로 예상됩니다.

먼저, 농촌 부동산 시장의 활성화 효과가 기대됩니다. 현재 거래가 제한적이고 유동성이 낮은 농촌 부동산 시장에 새로운 투자 수요가 유입됨으로써, 시장의 활성화와 가격 발견 기능이 개선될 것입니다. 이는 농촌 부동산의 적정 가치 평가와 효율적 배분을 촉진할 것으로 예상됩니다.

다음으로, 농가의 자본 접근성 향상과 투자 증대 효과가 있을 것입니다. 농가가 보유한 부동산의 금융화는 농가의 자본 접근성을 높이고, 이는 농업 생산성 향상을 위한 투자, 농업 외 사업 다각화, 경영 혁신 등으로 이어질 수 있습니다. 구체적으로, 농가당 평균 2억~5억원 규모의 부동산 자산 금융화가 가능할 경우, 이를 통한 자금 조달 효과는 농가당 5천만원~1억원에 달할 것으로 추정됩니다.

또한, 새로운 투자 상품 창출과 금융 산업 발전 효과가 예상됩니다. 농촌 부동산 기반의 다양한 금융 상품은 투자자들에게 새로운 분산 투자 기회를 제공하고, 금융 산업의 혁신과 발전을 촉진할 것입니다. 특히 ESG(환경·사회·거버넌스) 투자 관점에서 지속가능한 농업 및 농촌 개발에 기여하는 투자 상품에 대한 수요가 증가하고 있어, 농촌 부동산 금융화 시장의 잠재 규모는 중장기적으로 10조원 이상에 달할 것으로 예측됩니다.

마지막으로, 농촌 부동산의 가치 상승 및 자산 효율성 제고 효과가 있을 것입니다. 농촌 부동산의 금융화와 효율적 활용은 해당 자산의 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 특히 저평가된 농촌 부동산의 잠재 가치가 재평가되어, 농촌 지역 전체의 자산 가치 상승과 경제적 선순환이 촉진될 것으로 기대됩니다.

3) 활용방안

본 연구의 결과는 다음과 같이 다양한 방면에서 활용될 수 있습니다:

첫째, 농촌 부동산 금융화 관련 법제도 개선의 기초자료로 활용됩니다. 본 연구에서 도출된 법적, 제도적 개선 방안은 농지법, 자본시장법 등 관련 법령의 개정과 새로운 제도 도입을 위한 구체적인 근거 자료로 활용될 수 있습니다.

둘째, 농촌 부동산 금융화 플랫폼 구축의 청사진으로 활용됩니다. 본 연구에서 제시하는 플랫폼 설계안은 실제 플랫폼 개발을 위한 기술적, 운영적 지침으로 활용될 수 있으며, 공공 및 민간 주체의 협력적 플랫폼 구축 과정에서 중요한 참고자료가 될 것입니다.

셋째, 농가 및 농촌 지역사회의 자산 관리 전략 수립에 활용됩니다. 본 연구의 농촌 부동산 가치 평가 방법론과 금융화 모델은 농가와 농촌 지역사회가 보유 자산의 가치를 재평가하고 효율적인 관리 및 활용 전략을 수립하는 데 유용한 가이드라인이 될 수 있습니다.

넷째, 금융기관 및 투자자의 농촌 부동산 투자 전략 개발에 활용됩니다. 농촌 부동산의 특성, 가치, 위험-수익 프로파일에 관한 분석 결과는 금융기관이 농촌 부동산 관련 금융 상품을 개발하고, 투자자들이 합리적인 투자 결정을 내리는 데 중요한 정보로 활용될 수 있습니다.

마지막으로, 이 연구는 농촌 경제의 새로운 발전 모델 구축에 기여할 것입니다. 농촌 부동산의 금융화를 통한 자본 유입과 경제 활성화는 기존의 생산 중심 농촌 발전 모델을 넘어, 자산 기반의 혁신적인 농촌 경제 발전 패러다임을 제시함으로써, 농촌의 지속가능한 발전을 위한 새로운 접근법으로 활용될 수 있습니다.

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한국농촌경제연구원 2025.04.18

안녕하세요. ‘연구제안’에 참여해 주셔서 감사합니다.

본 건은 26년도 일반과제 원외 제안으로 접수되어, 해당내용을 관련 연구자들에게 전달하였습니다.

추후 연구자의 과제 추진의사가 있을 경우, 연구원의 심의 과정을 거쳐 과제가 선정될 예정입니다.

앞으로도 연구원 과제 발굴에 많은 관심과 성원 부탁드립니다.

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